【MyGoNews衷柏宣/專題報(bào)導(dǎo)】全球城市新變化，「二線城市」房地產(chǎn)增值贏過(guò)「一線城市」，北京東擴(kuò)計(jì)畫、上海浦東新區(qū)、韓國(guó)仁川松島、倫敦金絲雀金融廣場(chǎng)……，都在展現(xiàn)這樣的商機(jī)。

2年前，在中國(guó)房地產(chǎn)賺錢，要到北京、上海這些一線城市，現(xiàn)在，想在中國(guó)房地產(chǎn)賺到大錢，要離開(kāi)北京、上海；因?yàn)橐痪€城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒高了，一線城市房地產(chǎn)成為少數(shù)有錢富豪「新寵」，剩下龐大的中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)買力，被擠出一線城市轉(zhuǎn)進(jìn)二線城市，在中國(guó)二線城市裡，數(shù)千人排隊(duì)買房，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)飆漲，這些以往只在北京、上?？吹降木跋螅F(xiàn)在卻在北京、上海之外的二線城市才看得到。所以，「二線城市房地產(chǎn)增值的爆發(fā)力戰(zhàn)勝一線都市」。


為了不讓原本應(yīng)該聚集在北京購(gòu)房的資金外移到二線城市，北京市政府2009年10月決定，將砸下人民幣150億元(約新臺(tái)幣712億元)啟動(dòng)「東擴(kuò)計(jì)劃」，將原本CBD(商務(wù)中心區(qū))擴(kuò)大近1倍，並可望成為全球首個(gè)低碳商務(wù)區(qū)。東擴(kuò)區(qū)預(yù)計(jì)占地3平方公里，範(fàn)圍西起西大望路，東抵東四環(huán)，南至通惠河，北到朝陽(yáng)北路，計(jì)劃6到8年完工，「建設(shè)規(guī)模相當(dāng)於再造一個(gè)CBD?！?

為了預(yù)留更廣闊的發(fā)展空間，朝陽(yáng)區(qū)也提出「規(guī)劃控制區(qū)」計(jì)畫，從朝陽(yáng)北路往北延伸至農(nóng)展南路，占地3.97平方公里，作為未來(lái)CBD的產(chǎn)業(yè)功能補(bǔ)充並預(yù)留發(fā)展空間。據(jù)了解，北京市府投入東擴(kuò)區(qū)建設(shè)用於道路、綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施方面的資金，就高達(dá)人民幣70 億元(約新臺(tái)幣332億元)，屆時(shí)將吸引10萬(wàn)人就業(yè)。

不過(guò)，這個(gè)6~8年朝陽(yáng)區(qū)「東擴(kuò)計(jì)畫」並沒(méi)有立即把買房錢潮流在北京，北京外環(huán)的其他城市，已經(jīng)接手了北京被擠壓出來(lái)的中產(chǎn)階級(jí)房市買氣，鄰近二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)一輪猛漲。


不讓北京專美於前，中國(guó)國(guó)務(wù)院2009年也批準(zhǔn)撤銷上海的南匯區(qū)，併入浦東新區(qū)，浦東新區(qū)面積將擴(kuò)增加逾1210平方公里(相當(dāng)桃園縣的面積)，浦東新區(qū)有國(guó)家級(jí)的金融中心及航運(yùn)中心，還有個(gè)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，與大連、青島、南京、杭州、寧波、廈門、廣州、深圳、成都等二級(jí)城市同級(jí)別，成為中國(guó)第一大「區(qū)」。

南匯區(qū)併入浦東新區(qū)後，將以兩個(gè)中心建設(shè)發(fā)展，金融中心自然是陸家嘴，而航運(yùn)中心是指臨港新城。按照中國(guó)城市發(fā)展的計(jì)畫，2020年的臨港新城，將成為一座擁有80萬(wàn)人口的海濱新城，這將是上海中高收入人口成長(zhǎng)最快的地方，2012年洋山港成為世界最大貨櫃港，房地產(chǎn)價(jià)格可就不一樣。

南匯區(qū)房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)發(fā)展快速的市場(chǎng)，浦東新區(qū)併入南匯後的面積很大，浦東新區(qū)成交土地以倉(cāng)儲(chǔ)、住宅、商業(yè)、金融為主，南匯以工業(yè)、交通用地為主。兩個(gè)區(qū)域地價(jià)存在巨大差異，意味著合併後南匯的土地價(jià)值有巨大的提升空間。一個(gè)城市的擴(kuò)大，讓「新區(qū)的房地產(chǎn)增值空間被高度看好」。


這樣「房市二線增值贏過(guò)一線」的情形，其實(shí)在韓國(guó)第三大城市仁川也正在發(fā)生中，大家都知道，首爾和釜山是韓國(guó)第一、二大城，但是，韓國(guó)最大的國(guó)際機(jī)場(chǎng)~仁川機(jī)場(chǎng)卻位於韓國(guó)第三大都市的~仁川市，這座城市因環(huán)抱著兼具高科技和未來(lái)性的「松島國(guó)際城」而轉(zhuǎn)型為全球性的商業(yè)樞紐地帶。2014年「仁川市」將成為東北亞中，全球最宜人居住的未來(lái)都市和領(lǐng)導(dǎo)性的商業(yè)樞紐。

松島和仁川國(guó)際機(jī)場(chǎng)以全球第5長(zhǎng)的斜張橋相連，城內(nèi)也擁有南韓最高的大樓~東北亞貿(mào)易大樓(305呎高)。過(guò)去在2003年開(kāi)發(fā)前，曾是荒蕪之地，現(xiàn)在不但因?yàn)檫@兩項(xiàng)知名的地標(biāo)而聞名，且由於其正逐漸被規(guī)劃為世界最大的「無(wú)所不在都市(ubiquitous cities或U-city)」，使得它越來(lái)越家喻戶曉。

而這所謂的「無(wú)所不在都市」即整個(gè)都市區(qū)的主要資訊系統(tǒng)(諸如住宅、醫(yī)療、商務(wù)、政府單位等)皆可共通分享數(shù)位資料和電腦網(wǎng)絡(luò)，並整合在各房舍、街道、以及辦公大樓內(nèi)。松島將成為一個(gè)非常高科技和環(huán)保趨向的地方，也可以「亞洲的曼哈頓」稱之。當(dāng)首爾的房?jī)r(jià)逐漸走高之際，因?yàn)槿蚀ㄊ械摹杆蓫u國(guó)際城」計(jì)畫，讓韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的買氣開(kāi)始流竄，從首爾擠向了仁川，從一線城市往二線城市前進(jìn)。


亞洲有這樣的例子，在歐洲的倫敦地區(qū)也有「舊城翻新」的例子，英國(guó)倫敦是世界知名的老城市，倫敦市內(nèi)的Dockland碼頭區(qū)，區(qū)域內(nèi)的金絲雀碼頭已有超過(guò)500多年以上的歷史，這個(gè)區(qū)域由繁華到衰退，但是，在英國(guó)政府一連串的新都市規(guī)劃公共建設(shè)推動(dòng)下，金絲雀碼頭搖身變?yōu)閭惗囟紩?huì)金融上流中心。

而讓金絲雀金融廣場(chǎng)從衰敗轉(zhuǎn)為興盛的關(guān)鍵，不只是都市更新的建設(shè)，還有英國(guó)政府建造了便捷的大眾運(yùn)輸交通系統(tǒng)，有2條地鐵可連結(jié)至倫敦市中心外，還有1條貫穿區(qū)內(nèi)的輕軌捷運(yùn)系統(tǒng)，除此之外，還有便利的巴士系統(tǒng)，以及1條直接往倫敦市機(jī)場(chǎng)的快捷巴士，和為數(shù)不少的計(jì)程車。當(dāng)然，位在泰晤士河旁的金絲雀碼頭，每天也有許多來(lái)往倫敦大橋市中心區(qū)的船隻，水路交通皆非常便利。


在荷蘭由該國(guó)最大的4個(gè)城市(阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、烏特勒支)所組成的集合城市(Conurbation)~蘭德斯達(dá)(Randstad,意為：外環(huán)城市)，擁有1000萬(wàn)人口，佔(zhàn)有荷蘭2/3的人口數(shù)，除4個(gè)主要城市外，亦包含了周圍10餘個(gè)城鎮(zhèn)，在蘭德斯達(dá)的環(huán)形區(qū)域中，有一個(gè)以農(nóng)業(yè)、生態(tài)、休閒為主的綠心(Green Heart)，而荷蘭政府則提出了相關(guān)的計(jì)畫，確保該綠心的水域和森林的環(huán)境保護(hù)。

事實(shí)上，對(duì)於蘭德斯達(dá)的概念隨著時(shí)代變遷，而有不同的概念與遠(yuǎn)景，而對(duì)於綠心的環(huán)境保護(hù)政策，演變到今日，並非將綠心視為一個(gè)獨(dú)立區(qū)域，而是將其視為整體集合城市的一部分，並為永續(xù)發(fā)展下的開(kāi)放空間。

便利交通和新開(kāi)發(fā)公共建設(shè)，讓一個(gè)原本已經(jīng)沒(méi)落的區(qū)域，再次展現(xiàn)生機(jī)，或者是說(shuō)，在全球的都市化發(fā)展過(guò)程中，空間發(fā)展不斷的蔓延，多個(gè)城市與周邊地區(qū)會(huì)共同構(gòu)成一個(gè)關(guān)係密切的城市區(qū)域(City-region)，城市區(qū)域當(dāng)中的各組成單元之功能與特性，將逐漸被界定；換句話說(shuō)，資源、人口和資訊不斷朝區(qū)域核心的都市集中，而該都市所提供的都市機(jī)能和影響，將不斷的向外蔓延至整個(gè)區(qū)域，超越原有的行政區(qū)劃分邊界。


城市擴(kuò)大必須伴隨著軌道交通建設(shè)的連結(jié)，才可以拉近市中心與區(qū)域發(fā)展價(jià)值，所以，在全球的城市發(fā)展過(guò)程中，北京、上海、仁川、倫敦……等城市，都因?yàn)槎际袛U(kuò)張、城市翻新，而產(chǎn)生「二線城市」房地產(chǎn)增值空間取代「一線城市」的狀況，所以，為什麼要擠在一線城市？逐漸成為被討論的議題。

在中國(guó)，這樣的現(xiàn)象被廣泛討論，民眾在北京、上海、廣州等一線城市打拼數(shù)年後，不少人開(kāi)始覺(jué)悟，重新選擇到二、三線城市發(fā)展，被輿論稱為「逃離北上廣」，這與過(guò)去的「堅(jiān)守北上廣」、「奔向北上廣」產(chǎn)生了明顯的反差。一線城市過(guò)高的生活成本和競(jìng)爭(zhēng)壓力，導(dǎo)致民眾幸福感降低，中國(guó)城市發(fā)展研究會(huì)2009年的相關(guān)城市排名中，在「城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名」中，北京、上海、廣州等一線城市全部居於前列，但在「最具幸福感城市排名」中卻集體「落榜」。

在中國(guó)，一些人被迫「逃離北上廣」，實(shí)際上是受城市的「擠出」效應(yīng)影響。民眾到底該選擇一線城市，還是二、三線城市呢？其實(shí)，「千軍萬(wàn)馬擠獨(dú)木橋」一心往一線城市前進(jìn)的觀念開(kāi)始鬆動(dòng)，創(chuàng)業(yè)明星馬雲(yún)(中國(guó)最大網(wǎng)站阿里巴巴創(chuàng)辦人)沒(méi)有堅(jiān)持在一線城市上海發(fā)展，而將創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的地點(diǎn)選在二線城市杭州，正是出於對(duì)自身發(fā)展的理性判斷。


中國(guó)「逃離北上廣」與美國(guó)紐約「工作在城市、居住在郊區(qū)」的模式是一樣的，在臺(tái)灣其實(shí)也存在相同狀況。以目前臺(tái)北地區(qū)房?jī)r(jià)來(lái)觀察，根據(jù)預(yù)售房地產(chǎn)業(yè)者自行市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，臺(tái)北市內(nèi)的新推出建築個(gè)案，銷售單價(jià)都已經(jīng)是在每坪100萬(wàn)元以上，信義計(jì)畫區(qū)的新建案單價(jià)，更是直接上看200萬(wàn)元/坪。

這樣的價(jià)格發(fā)展模式與北京、上海非常類似，市中心房地產(chǎn)建案已經(jīng)是富豪級(jí)客層的「新寵」，一般中產(chǎn)階級(jí)根本無(wú)力在市中心區(qū)域置產(chǎn)，所以，臺(tái)灣中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)始向外擴(kuò)散，離開(kāi)市中心的購(gòu)屋行動(dòng)，把置產(chǎn)的焦點(diǎn)與行動(dòng)，放大到市中心以外的區(qū)域。臺(tái)灣民眾也必須開(kāi)始覺(jué)醒，「自己的籌碼是什麼，能拿什麼與一線城市討價(jià)還價(jià)？」

既然你的財(cái)富無(wú)法與一線城市討價(jià)還價(jià)，那麼，現(xiàn)在就應(yīng)該在二線城市找到你的立足機(jī)會(huì)，挑好一個(gè)正處?kù)渡仙厔?shì)線的二線城市，著眼未來(lái)的發(fā)展，並且運(yùn)用以時(shí)間換空間的大智慧找尋最適宜的二線城市，要不然，就去找你內(nèi)心的「1.5線城市」，畢竟它們能在你有生之年變成一線城市。